Der wenig „erforschte“ Raum – der Weg zur digitalisierten Immobilie

Die Herausforderungen der Digitalisierung der Immobilien erinnert an das Zeitalter der großen Forscher und Entdecker. Aus dem Blickwinkel der Digitalisierung sind die Immobilienbestände der Unternehmen Großteils unvermessenes, unkartiertes wenn auch nicht unbekanntes Land. Auch wenn sie täglich intensiv genutzt werden, gibt es gibt noch viel zu entdecken!

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Die Art des vorhandenen Planmaterials gleicht in etwa den frühen Karten dieser Zeit. Kunstvoll, alt, ehrwürdig, ererbt aber vor allem nicht aktuell. Wenn überhaupt Plan- oder Kartenmaterial von Bestandsgebäuden, Produktionshallen, Infrastrukturgebäuden, Bürogebäuden usw. vorhanden ist, so ist dies meist ebenfalls historisch. Gerade hier liegt aber auch die Chance – das Unbekannte kann erforscht und „neue Welten“ können erschlossen werden.

Gute Karten sind in der Seefahrt und auf dem Land von strategischer Bedeutung für logistische Vorhaben, für die Erschließung, für den Handel oder auch für kriegerische Auseinandersetzungen, so ist die genaue und vor allem aktuelle Kenntnis der Immobilien ein kritischer Erfolgsfaktor. Heute wie damals, ist die Erstellung von Plänen mit großem Aufwand und Kosten verbunden, wenn auch mit weniger Gefahren für Leib und Leben. Die Bedeutung steigt aber noch, wenn es sich um das Aktualisieren und das „Aktuell-halten“ von bestehendem Plan- und Kartenmaterial handelt. Der Prozess des Gebäudewachstums und des Gebäudeschrumpfens ist aus der Verwaltungspraxis hinlänglich bekannt, dies lässt aber vorhandene Pläne in kürzester Zeit veralten. Eine Information die nur für korrekt gehalten wird, ist weit „gefährlicher“, als eine Entscheidung auf Basis von Unsicherheit. Für als wahr eingeschätzte Informationen wird keine weitere Validierung, keine Erhärtung der Daten unternommen, sie wird direkt als Grundlage für weitere Entscheidungen und Prozesse verwendet. Wenn von Beginn an bekannt ist, dass keine Information vorhanden ist, kann entweder die Entscheidung bewusst unter Unsicherheit getroffen werden oder die entsprechenden Maßnahmen können eingeleitet werden. Wenn auf falsche Informationen vertraut wird, zieht sich diese falsche Grundlage durch alle Folgeprozesse hindurch. Entscheidungen über die optimierte, effiziente und vollständige Nutzung / Belegung von Immobilien, müssen auf der Basis valider Informationen getroffen werden. Sie ist die Grundlage für weitreichende Portfolioentscheidungen, wie die Art und Umfang der Nutzung und dem An- oder Verkauf. Die Aufnahme von digitalen Plänen allein, ist noch kein entscheidender Vorteil, sondern die Qualität, Aktualität und Zuverlässigkeit sind entscheidend.

Je schneller sich auf der einen Seite unsere tägliche Umwelt durch die modernen Angebote der Karten- und Navigationsdienste zu einer wohlvermessenen „Environment“ entwickelt, desto mehr bleibt der Raum innerhalb unserer Gebäude weiterhin ein weißer Fleck, unbekanntes Terrain. Für das Auffinden des Zieles stehen die verschiedensten Hilfsmittel zur Verfügung, um dann aber am Eingangstor zu enden. In großen Gebäuden können Verkehrswege von weit über zehn Kilometern bestehen, ohne das Gebäude zu verlassen, auch wenn alle Gänge nur mit einmaliger Benutzung addiert würden.

Dieses Problem der weißen Flecken in den vorhandenen Plänen und Unterlagen, die als Grundlage für die verschiedensten Prozesse des Managements von Immobilien dienen, ist von entscheidender Bedeutung. Wie können diese weißen Flecken mit Inhalt gefüllt werden? Wie hat man sich moderne Erkundungen unbekannten oder schlecht kartierten Terrains vorzustellen?

Entscheidungen über die optimierte, effiziente und vollständige Nutzung / Belegung von Immobilien, müssen auf der Basis valider Informationen getroffen werden.
Eines der modernen „Forschungsschiffe“ für eine Indoor Kartierung ist die Indoor Digitalisierung. In einem Proof of Concept mit einem großen Unternehmen für Transport, Logistik und Infrastruktur wurden ausgewählte Immobilienarten mit dieser Technologie aufgenommen, um zu demonstrieren für welche Einsatzmöglichkeiten damit die Grundlage der Digitalisierung der Innenwelt der Immobilien geschaffen werden können. Digitale Indoor Mapping Technologie stellt eine potentielle Plattform für die Digitalisierung der gesamten Immobilienbestände des Konzerns dar.

Die kosteneffiziente Aufnahme von Flächen mit dieser Technologie erzeugt mittels der Aufnahme der Immobilien durch Laserscantechnologie sowohl eine Punktwolke des jeweiligen Gebäudes als auch durch die hochauflösenden Digitalfotokameras, 360-Grad Bilder des jeweiligen Gebäudes. Diese Rohdaten bilden die Grundlage für die verschiedensten Bereiche der weiteren Verwendung und Verarbeitung der gewonnenen Daten. Im Folgenden nur einige Auszüge aus den vielfältigen Verwendungsmöglichkeiten der aufgenommenen Daten auf dem Weg in die digitale Zukunft der Immobilie:

Planerstellung / Planaktualisierung

Aus den aufgenommenen Scan-Daten können durch Weiterverarbeitung die entsprechenden Planformate für CAFM-Systeme erzeugt werden. Sie erschließen damit die vollständigen Nutzungsmöglichkeiten von CAFM-Systemen und der dort vorhandenen Möglichkeiten zur Auswertung, Anreicherung der Daten mit zusätzlichen Informationen oder z.B. der Planung von logistischen Prozessen. Diese Pläne werden dann entsprechend in den planführenden Systemen laufend aktualisiert und gepflegt und so aktuell gehalten. Nach Bedarf können Pläne auch durch erneute Scans aktualisiert und ergänzt werden. Valide Pläne für fundierte Entscheidungen stehen so zur Verfügung.

Bauerfassung / Baufortschrittserfassung / Instandhaltung

Durch das kostengünstige und schnelle Scannen von Gebäuden / Bauwerken kann der Baufortschritt dokumentiert und die Grundlage für die zukünftige technische Bewirtschaftung des Gebäudes geschaffen werden. Die verschiedenen Schichten der technischen Bauerstellung als auch der Infrastruktur- und Versorgungstechnik, die sich in einer fertigen Wand verbergen, können schichtweise dokumentiert und für zukünftige Aufgabenstellungen vorgehalten werden. Die jeweilige Schicht kann je nach spezifischen Informationsbedarf visualisiert werden. Es stehen Technologien zur Verfügung, die einen technischen Deltabgleich von Aufnahmen zu verschiedenen Bauzeitpunkten erzeugen können, zur Inspektion, Bauabnahmeunterstützung und zur elektronischen Mängeldokumentation. Die aufgenommenen Daten können als Input für BIM-Modelle genutzt werden.

Indoor Viewer 3D Welten / Indoor Navigation

Neben dem Laserscan, der Punktwolke, als Grundlage für die spätere Erstellung von Plänen, werden auch die Aufnahmen der Kameras weiterverarbeitet. Sie werden zu einem vollständigen Rundumblick der Umgebung zusammengestellt. Hieraus kann ein virtueller Rundgang durch das aufgenommene Objekt visualisiert werden. Diese Rundumsicht kann weiter mit Points of Interest mit frei wählbarem Content angereicht werden, wie z.B. Texten, Links in ERP- und CAFM-Systeme, Notfallroutinen, Wartungsinformationen, Abnahmemängeldokumentationen, Sprachdateien usw. Sie kann aber auch zur Zielführung innerhalb des Gebäudes, „hinter der Eingangstür“ verwendet werden.

Die Zukunft, Navigation Apps

Ein Indoor Viewer kann für virtuelle Rundgänge oder auch die Navigation innerhalb von Gebäuden und das Auffinden von Geschäftsräumen oder angelegten Points of Interest genutzt werden Dies erfolgt wahlweise auf einem Desktop oder auch auf mobilen Tablets oder Smartphones. Navigation Apps erweitern die Indoor Navigation um neue Dimensionen. Sie nutzen die auf dem mobilen Device vorhandenen Lokalisierungs-Features, um die Person innerhalb des gescannten Gebäudes zu lokalisieren, ähnlich zu Navigationssystemen außerhalb von Gebäuden. Einerseits führen Apps den Benutzer durch das Gebäude, analog zum Navigation Systems eines Fahrzeugs, direkt an das gewünschte Ziel. Andererseits kann die Lokalisierung begleitend zur Bewegung durch das Gebäude erfolgen aber insbesondere auch zur Erstbestimmung des Standortes innerhalb des Gebäude genutzt werden. Dies eröffnet die verschiedensten Anwendungsmöglichkeiten, beispielsweise der Anzeige des schnellsten Fluchtweges aus einem Bauwerk oder der eindeutigen Identifikation mehrerer gleichartiger Orte oder baugleicher Ausstattungsgegenstände, die einer Wartung oder einer Reparatur bedürfen.

Der Kreis schließt sich, gutes und zuverlässiges Plan- und Kartenmaterial ist nach wie vor ein entscheidender Wettbewerbsvorteil. Umso mehr in der heutigen Zeit, in der die Erschließung, die Nutzbarmachung und das Ermöglichen der Managebarkeit des unbekannten Terrains, der noch nicht digitalisierten Immobilie weiter an Bedeutung gewinnt. Die Nutzung modernster Techniken zur Auflösung von weißen Flecken, von Ungewissheit oder schlimmer von falscher Gewissheit, macht die Digitalisierung von Immobilien zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Management des Immobilienbestandes. Der Weg führt zur vollständig digitalisierten Immobilie, zum Digital Twin, dem digitalen Zwilling eines Bauwerkes, als Grundlage für alle Prozesse eines modernen und zeitgemäßen Immobilienmanagements.